에쿼티 대출, 지주작업 | 금융기관 대출 조건은 무엇일까?
안녕하세요. 토핀입니다.
부동산 PF를 희망하시는 분들 혹은 현업에 있으신 분들은 에쿼티 대출을 통해 초기 사업을 진행하려고 하실 겁니다.
그러나 일반적으로 에쿼티대출, 즉 시작단계에서부터 금융기관의 대출을 받지 못해 사업을 진행하지 못하는데요.
오늘은 PF의 간단한 개념과 에쿼티 대출을 받기 위해 금융기관에서 요구하는 최소한의 조건에 대해 알아보겠습니다.
부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 과정
PF는 대체로 아래의 프로세스를 거치게 됩니다.
토지 계약금 납입 > 지주작업 > 토지 소유권 확보 > 건축 인허가 신청 > 인허가 완료 > 착공 > 준공 및 분양입니다.
위 사진에서 보이는 바와 같이 PF는 크게 에쿼티 대출 단계, 브릿지론 단계, 본PF 단계 3가지로 나뉘어 집니다. 각 단계 별 필요한 부동산 금융은 다릅니다.
[단계별 필요 부동산 금융]
에쿼티 대출 : 토직계약금 납입 > 토지 소유권 확보
브릿지론 : 토지 소유권 확보 > 건축 인허가 신청 > 건축 인허가 완료
본 PF : 건축 인허가 완료 > 착공 > 준공 및 분양
부동산 PF개발 과정에서 가장 어려운 단계는 [토지계약금 납입 > 토지 소유권 확보] 단계 입니다. 이를 지주작업이라고 합니다.
모든 부동산 개발사업은 토지 위에 지어지며, 토지 소유권이 확보가 되어야 사업의 시작 단계가 마무리된 것으로 판단할 수 있습니다.
그러나 토지확보에 대한 자금이 부족한 경우가 많아 실제로 지주작업을 위해 에쿼티 대출을 알아보시는 분들이 많습니다.
그렇기 때문에 에쿼티 단계에서는 시행사는 자금조달을 해야 하는 입장이기에 완벽한 ‘을’입니다.
하지만 토지 소유권이 확보된 후 건축 인허가까지 완료가 되었다면, 금융기관에서는 사업성을 확인 후 에쿼티 대출과 브릿지론을 상환해주고 본 PF로 들어오는 경우가 많습니다.
정리하자면, 힘든 지주작업 시에는 ‘을’, 지주작업과 인허가가 완료되면 ‘갑’의 입장으로 바뀌게 됩니다.
그렇기 때문에 많은 분들이 에쿼티 대출을 받고 싶어하시나, 지주작업 과정에서 에쿼티 대출을 받는 것은 매우 어렵습니다.
지금부터 에쿼티 대출을 받기 위한 최소한의 금융기관 기준에 대해 말씀드려 보겠습니다
에쿼티 대출 금융조건
1. 매매약정서 혹은 매매 계약서 필요
토지 소유권을 확보하기 위한 대출임에도 불구하고, 대출 전제 조건이 토지 소유권 확보인 것이 매우 아이러니 합니다.
하지만 에쿼티 대출에 있어 가장 큰 리스크는 토지 소유권(지주작업)이 완료되지 않는 것입니다. 지주작업이 마무리되지 않으면 아무리 사업성이 좋아도 PF가 시작조차 할 수 없습니다.
따라서, 에쿼티 대출 취급을 위해서는 토지계약이 완료되어야 합니다.
그러나 토지계약 완료? 무슨 기준일까요?
금융기관에서 인식하는 토지계약 완료는 토지 잔금 완납을 의미하는 것이 아닙니다.
지주가 토지를 판매한다는 것을 확정했다는 계약서를 의미합니다.
판매확정을 인정받을 수 있는 방법은 크게 두가지입니다.
1-1) 토지 매매약정(확약)서 확보
매매 약정서 혹은 매매 계약서는 지주가 서류 상 명시된 금액으로 판매한다는 계약서입니다.
[해당 계약서는 에쿼티 대출이 실행된 후 일정 상 유효해야 하며, 법률 자문이 완료된 것이어야 합니다.]
간혹, 지주를 만난 후 매매를 하겠다는 의향서에 지주의 도장이 찍힌 서류를 준비하시는 분들이 있습니다. 하지만 매매의향서는 단순히 의향을 비친 것이기 때문에 어떠한 법적 효력도 발생하지 않아 금융기관에서는 아무 의미가 없는 서류입니다.
따라서 매매의향서가 아닌 매매 계약서 혹은 매매 약정서를 통해 지주작업이 서류상 완료된 상태여야 에쿼티 대출을 실행할 수 있습니다.
1-2) 계약금 지급완료 서류
단순히 아파트 전세, 매매 계약 시에도 ‘가계약금’이라는 명목으로 미리 선금을 납부합니다.
토지도 동일합니다. 계약금 납입은 매매 계약이 체결된 것으로 인식합니다.
그렇기 때문에 ‘계약금’은 법적 효력이 있으며, 중도금 일자에 중도금을 납입하고 계약일에 잔금을 납부하면 매매가 완료됩니다.
물론 계약 과정에서 지주가 판매를 거부하고 계약금의 2배를 물어주는 경우가 존재하지만, 이 부분은 대출 실행에 있어 검토 가능 범위의 리스크입니다.
하지만 토지 계약금은 완벽하게 자기자본으로 진행되어야 하기에 많은 시행사가 이 방법을 진행하지 못합니다.
그러나 돈을 빌려주는 금융기관 입장에서 본다면, ‘토지에 대한 계약금도 없는 시행사’에게 그것보다 훨씬 규모가 큰 돈을 빌려주는 것은 매우 큰 리스크입니다.
토지 소유권 확보는 위에서 말씀드렸듯 잔금 납부완료가 아닌 토지 매매 확정서 혹은 계약금 지급 완료를 통한 법적 확보입니다.
2. 인허가 검토서 구비
많은 분들이 개발허가 관련 서류 없이 에쿼티 대출을 요청하는 경우가 많습니다.
그러나 에쿼티 대출 취급기관에서는 필수적으로 개발 허가 가능성에 대해 검토해야합니다.
개발허가가 나지 않을 경우 시중은행 및 금융기관들이 본PF를 참여하지 않기 때문입니다. 그래서 에쿼티 대출 금융기관은 인허가가 무산될 경우 그저 토지담보대출을 해주는 것이기에 인허가 여부는 환금성 측면에서 매우 중요합니다.
또한 부동산 개발의 이유로 지주작업을 진행하게 될 경우 지주들은 시가보다 높은 ‘프리미엄’이 붙은 가격으로 토지를 매매 하려합니다.
따라서 에쿼티 대출 금융기관에서는 본 PF가 참여하지 않을 경우 매우 높은 LTV로 토지담보대출을 해주는 것이기에 개발 인허가 관련 서류는 꼭 필요합니다.
[개발 인허가 검토서는 일반적으로 건축설계사무소에서 검토 받을 수 있습니다.]
3. 명확한 사업주체
간혹 시행사가 아닌 업무대행사 혹은 컨설팅 사업자 등이 부정확한 사업계획서로 에쿼티 대출을 요청하는 경우가 있습니다.
또한, 사업의 양도 등의 이유로 제3자가 대출을 진행하기도 하는데, 이 경우 사업주체를 명확하게 단정짓기 어려워 에쿼티 대출 검토자체가 이루어지지 않습니다.
사업 주체가 명확하지 않을 경우 투입된 에쿼티 자금이 사업에 투입되지 않거나, 추후 사업권 분쟁이 생길 수 있습니다.
지금까지 에쿼티 대출, 지주작업을 위한 금융기관 취급조건에 대해 알아보았습니다.
얼핏 보면 시행사 입장에서는 에쿼티 대출 기관이 리스크를 지지 않으려는 모습으로 보입니다.
하지만 예상치 못한 이슈들이 많이 발생됩니다.
1) 악성 지주이슈
개발 예정지의 지주가 계약금을 2배로 물어주고 악성 지주가 될 경우, 해당 토지가 매우 중요한 위치일 경우 PF가 무산될 수 있습니다. 이때 시행사는 어쩔 수 없이 매우 높은 금액으로 지주작업을 해야 합니다.
2) 개발 인허가 리스크
인허가 과정에서 금융기관에서 예상치 못한 이슈가 발생했을 경우 인허가가 무산될 수 있습니다.
인허가 문제가 있을 경우 PF는 무산되기에 에쿼티 자금을 회수할 방법이 없습니다.
에쿼티 대출에 있어 가장 중요한 것은 지주작업입니다.
아무리 사업성이 좋아도 지주작업이 완료되지 않을 경우 PF자체가 시작될 수 없습니다.
부동산 PF 시행사분들의 주의사항은 다음과 같습니다.
사업상과 수익률에 매몰되어 지주작업을 소홀히 하시게 되면 추후 더 큰 문제가 발생될 수 있습니다. 따라서 시작 단계인 지주작업을 완벽하게 하는 것이 부동산 개발의 시작입니다.
감사합니다.
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