부동산 리츠펀드 투자, 똑똑한 투자방법은? (2022)

 

부동산 리츠펀드 투자, 똑똑한 투자방법은?

 

안녕하세요. 토핀입니다 :)

 

오늘은 부동산 투자의 방법 중 하나인 부동산 '리츠'의 개념 및 현황에 대해 알아보려고 합니다.

 

리츠 투자에 대해 다들 들어보았을 것이라 생각됩니다. 그만큼 많은 분들이 관심을 가지고 있으며, 현재의 부동산 시장이 뜨겁다는 반증이기도 합니다.

 

그럼 리츠투자가 무엇이고 어떠한 특징을 가지고 있는지 알아보겠습니다.

 

여기서 리츠는 주식형태의 증권이고, 리츠펀드는 리츠들을 모아 놓은 집합투자기구(펀드)이니 혼동에 주의하셔야 합니다!

 

 

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리츠란?

리츠는 Real Estate Investment Trusts, REITs의 약자로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하며, 이로 인해 발생하는 수익을 투자자에게 배당하는 상법상 주식회사입니다.

 

국내 리츠의 경우 법적으로 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주에게 의무적으로 배당해야 합니다. 그렇기 때문에 시장에서는 대표적인 배당주로 자리잡고 있습니다.

 

이때 자산을 매각할 경우 매각차익에 대해서도 의무적으로 90% 이상 배당을 해야만 합니다.

 

리츠펀드의 기본적 금융구조

 

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그래서 리츠의 가장 큰 장점은 무엇일까요?

 

리츠의 장점은 여러가지가 될 수 있겠지만, 토핀은 리츠의 가장 큰 장점을 두가지로 보고있습니다.

 

1. 자산의 등기상 소유자가 아니다.

자산을 직접 매입하지 않고 주주의 자격으로 투자해 자산으로부터 발생하는 현금흐름만 수취한다는 뜻입니다.

 

즉, 자산의 소유자가 '나'가 아니더라도 자산 가격 상승에 대한 수익권리가 있으며, 임대료에 대한 배당금이 있다는 의미입니다.

 

이게 왜 중요할까요?

 

그 이유는 ‘세금’에 있습니다. 최근들어 저금리정책 등 다양한 이슈로 인해 부동산 자산가격의 상승으로 정부는 시장을 진정시키기 위해 종합부동산세, 다주택자 양도소득세 등 다양한 방법으로 규제를 강화했습니다.

 

여기에 기본적으로 내야하는 재산세, 농어촌특별세, 법인일 경우 법인세 등은 당연하게 추가됩니다.

[현재는 정권교체로 인해 부동산 규제고 완화되고 있습니다.]

 

이러한 상황에서 자산에 대한 현금흐름 수익을 배당받으면서 세금을 피할 수 있는 것은 매우 매력적입니다.

 

종합부동산세의 경우, 보유하고 있다는 자체로 세금이 징수되며, 시세차익을 통해 매각하더라도 양도소득세가 가중됩니다. 그래서 사실상 세금을 징수당하고 보면 실거래가 대비 한없이 낮은 금액의 수익이 발생하게 됩니다.

 

또한 대출을 통해 자산매읍을 할 경우 금리변동 위험에 노출되어 실제 현금흐름 수익은 더 악화될 수 있습니다.

 

 

단, 리츠도 명확한 단점이 있습니다.

 

자산을 직접매입하지 않기에 정상적인 방법으로는 과도한 레버리지를 사용할 수 없습니다. 그렇기 때문에 시장 대세상승기에는 높은 이익을 볼 수 없다는 단점도 있습니다.

 

그러나 세금 및 관리의 측면에서 리소스가 크게 줄기 때문에 충분히 매력적인 상품이라 생각됩니다.

 

 

2. 주식의 형태라는 것

주식과 부동산의 가장 큰 차이는 무엇일까요?

 

누군가는 변동서이라 하지만, 토핀은 '환금성'이 주식과 부동산을 나누는 가장 큰 차이라고 생각합니다.

 

기본적으로 부동산은 주식에 비해 단위당 거래금액이 매우 큽니다. 그렇기 때문에 매수자가 나타나지 않는 대세하락기에는 호가를 계속해서 낮추어도 판매가 사실상 어렵습니다.

 

그러나 주식은 거래소를 통해서 소액으로 빠르게 처분할 수 있습니다.

 

물론 리츠는 장기투자를 통한 배당수익이 목적이기에 '익일거래'는 진행하지 않으시겠지만, 시장 침체기로 진입할 경우 빠른 의사결정을 통해 시장위험 노출금액을 최소화 시킬 수 있습니다.

 

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리츠의 평균 배당수익률은 어떤가요?

 

리츠에는 3가지 형태가 있습니다.

 

위탁관리 리츠, CR리츠(기업구조조정리츠), 자기관리 리츠입니다.

 

과거에는 CR리츠 및 자기관리 리츠의 비중이 높았으나, 현재는 위탁관리 리츠가 전체 시장의 95% 이상을 차지할 정도로 매우 많습니다.

 

리츠 유형별 비중

 

※출처 : 리츠정보시스템

 

리츠의 형태에 따른 비중을 확인하셨다면, 리츠가 담고있는 기초자산이 무엇인지도 확인할 필요가 있습니다.

 

현재는 지난 4년간 부동산 호황기였던 만큼 주택을 기초자산으로 하는 리츠가 약 52%로 시장의 반 이상을 차지하는 것으로 확인됩니다.

운용부동산 유형별 리츠 현황

 

시장의 상황에 따라 리츠 기초자산에 따른 수익률은 서로 상이하게 나타납니다.

 

 

리츠 기초자산별 수익률을 확인해보겠습니다. 해당자료는 2015년 ~ 2021년도 자료입니다.

 

실제로 코로나 비대면 시스템으로 인해 2020년도에는 새벽배송, 물류 등의 수익률이 높은 것을 확인하실 수 있고, 2021년도에는 부동산 가격 및 지가상승으로 인해 리테일(상가)의 수익률이 높은 것은 확인하실 수 있습니다.

 

리츠 투자 기초자산별 배당율

 

상장리츠는 공시의무에 따라 투명하게 운영되어야 하며, 투자되는 기초자산에 대한 정보가 모두에게 공개됩니다. 따라서 매수희망자는 리츠 기초자산이 현재 시장상황과 '핏'한지 판단 후 매입하는 것이 좋습니다.

 

 

[리츠시계열 통계]

 

리츠정보시스템 통계

 

상장리츠에 관한 정보는 '리츠종합정보시스템'에서 확인이 가능합니다.

 

리츠정보시스템

 

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하지만 현재 잇따른 FOMC 및 한국은행의 기준금리 상승으로 인해 리츠의 주당 가격은 점차 하락하고 있는 상황입니다.

이러한 상황에서 옥석을 가려 리츠를 선정해야 합니다.

 

리츠 주당 가격별 현황

 

금리상승기에 리츠 선정에 있어 가장 중요한 것은 무엇일까요?

 

토핀이 보는 가장 중요한 선정기준은 리츠의 자산 조달금리와 임대료 연동방법입니다.

 

예시로 들어드린 3가지 미래에셋맵스리츠, 이리츠코크렙, SK리츠를 기준으로 설명을 드려보겠습니다.

 

 

1.미래에셋맵스리츠

미래에셋맵스리츠는 광교의 홈플러스 건물을 기초자산으로 하고 있습니다. 자산매입 시 조달금리는 변동금리로 되어있고, 임대료는 매년 1.5% 상승을 조건으로 책임임차 계약을 했습니다.

 

하지만 이렇게 금리와 물가가 같이 상승하는 시기에는, 조달비용이 늘어나고 인플레이션 대비 임대료가 적게 올라 주가가 많이 떨어지는 것을 확인할 수 있습니다.

 

2.이리츠코크렙

이리츠코크랩의 경우 NC그룹(이랜드)와 계약되어 있는 리츠입니다. 조달금리는 고정금리로 금리상승기에 매우 유리하며, 임대료는 CPI(소비자물가지수)와 연동되어 있어 물가상승기에 높은 배당률을 기대할 수 있습니다.

 

이렇게 조달금리와 임대료 두가지 조건이 모두 좋아 현재 시장상황에서는 다른 리츠대비 상대적으로 유리합니다. 다만, 임차기업인 이랜드의 재무구조가 취약한 부분이 있습니다.

 

3. SK리츠

SK리츠는 SK서린빌딩과 약 150개의 SK주요소를 기초자산으로 하고 있습니다.

 

SK리츠의 가장 큰 단점은 SK주요소에게 5년간 임대료 동결계약을 진행했기에 현재와 같은 물가, 금리 상승기에는 불리한 구조입니다.

 

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리츠의 특징들을 보고 개개인의 의사결정이 모두 다를 수 있습니다. 임차인이 탄탄한 리츠가 좋으신 분들도 있고, 임차인은 조금 취약하더라도 구조가 좋은 리츠를 선호하시는 분도 있을 겁니다.

 

리츠의 선택은 모두 개인의 의사결정이지만, 선택과정에서 위에 말씀드린 조달금리와 임대료 두가지는 꼭 확인하고 리츠 매입을 진행하는 것을 권장드립니다.

 

 

오늘도 토핀을 찾아주어 감사합니다!